本周(2022.5.16-2022.5.20)：房地产板块(SW)涨跌幅+0.57%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为+2.23%，+2.63%，超额收益分别为-1.66%、-2.06%。

　　房地产基本面与高频数据：(1)房产市场：本周(2022.5.14-2022.5.20)60 城新房成交面积325.9 万平，环比-10.3%，同比-53.7%；2022 年累计销售7107.8 万平，同比-48.8%；2022 年5 月1 日-5 月20 日累计成交831.1 万平，同比-58.5%；220 城二手房成交面积121.7 万平，环比-13.4%，同比-41.4%；2022 年累计成交2097.5 万平，同比-42.5%；2022 年5 月1 日-5 月20 日累计成交305.7 万平，同比-30.4%。16 城新房累计库存10118 万平，环比-0.6%，同比+5.0%。16 城新房去化周期为17.5 个月，环比上升0.7 个月，同比上升9.6 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为17.9、16.4、32.3 个月，环比分别变动+1.3 个月、+0.3 个月、+1.6 个月。(2)土地市场：本周(2022.5.16-2022.5.22，下同)百城供应土地数量环比-51.6%，同比-65.4%；供应土地建面环比-58.5%，同比-77.2%。百城土地成交建筑面积环比-66.8%，同比-87.1%；成交楼面价环比-68.4%、同比-82.8%，溢价率环比-1.5pct，同比-18.2pct。

　　重点政策：中央政策方面，5 月20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年5 月20 日贷款市场报价利率(LPR)：1 年期贷款市场报价利率(LPR)为3.7%，与上月持平，5 年期以上LPR 为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15 个基点，在连续三个月不变后迎来下调；地方政策方面，5 月16 日，成都出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，对房企优化预售办理条件、预售资金监管，对居民优化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准。5 月17 日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。在央行下调首套按揭利率下限后，跟进下调是大概率事件。政策组合拳形成合力将有效扭转预期、促进楼市回暖。

　　整体来看，杭州新政相比南京、苏州等略显温和，意味着为后续加码留下了较大余地。杭州在市场未出现全面颓势的情况下就开始救市，也给了其他城市一个样本。分线来看政策放松力度：本周新一线出台5 例放松政策(限购4 例，限售1 例)，二线出台放松政策4 例(限购1 例，下调首付比例3 例)，三四线出台9 例放松政策(限购1 例，下调首付比例7 例，更改首套房认定标准1 例)。

　　周观点：近日，多个强二线城市放松持续加码，中央政治局、一行两会连续释放出供给端和需求端宽松信号，监管层明确支持房企融资。虽疫情阻碍了放松政策传导，但此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，股价方向仍旧向上。受疫情影响小的成都近半年二手月成交量同比涨幅均超70%印证市场仍有强劲购买力。随着疫情逐渐可控，叠加政策加码放松，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。建议关注：1)房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2)物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3)房地产经纪行业：我爱我家。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

（文章来源：东吴证券）