上半年的土地市场，可谓热闹。

　　一方面，在财政压力下，中心都会优质地块供应增长，土地市场加速回归一二线和热门区域。不仅北京、深圳、成都、武汉等一二线都会部门地块竞拍轮数高于70轮，热门区域长三角的宁波、无锡、宜兴、海门等三四线都会也出现较多竞拍轮数超百轮的地块，而弱二线与三四线都会则市场平庸。

　　另一方面，房企拿地计谋分化，少数“激进”房企拿地占比进一步提高，另一些房企则在加速贩卖消化库存的同时“佛系”拿地。

　　下半年，土地市场将会出现怎样的走势？

　　分析人士认为，上半年百城住宅用地推出头积占整年供应计划的36.1%，这意味着下半年推地节奏将会加速。随着热门地域土拍政策陆续调解和企业下半年偿债压力的增长，预计市场由此将会渐渐回稳。

　　上半年一二线市场火热

　　中国指数研究院的数据显示，上半年天下300城供应量同比增长1%，成交量同比下滑7%，成交楼面均价同比上涨16%，前六个月出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。

　　其中，一线都会量价齐升，土地成交量同比增长10%，出让金总额增长57%，楼面均价上涨31%。二线都会则量价齐稳，土地成交量同比减少2%，出让金总额增长3%，楼面均价上涨4%。而三四线都会则量跌价升，土地成交量同比降落11%，土地出让金额同比增长7%，成交均价同比走高近两成。

　　对此，天风证券指出，上半年土地市场供应力度有所加大，优质土地集中入市，土地市场热度连续提升，差别能级都会土地市场分化明显，一线都会土地供应和成交仍维持较高热情，三线都会次之，二线都会供应微涨，成交略低于客岁同期。

　　以北京为例，数据显示，北京上半年土地成交溢价率为18.35%，虽然仍处于汗青低位，不外相比2018和2019年的13.72%和9.38%，仍有明显回升。

　　上半年北京推出多宗优质宅地，这些宅田主要位于热门区域，周边配套良好，去化压力较小，同时出让单价也更高，拉动了北京整体土地市场的代价上涨。上半年北京累计共成交宅地31宗，这个数目与客岁上半年一致；成交建设用地面积165.54平方米，同比降落20%；成交金额为1133亿元，同比上涨了30%，这一金额已经到达了客岁整年总额的76%。

　　再从区域来看，上半年长三角地域土地市场热度走高。中国指数研究院的数据显示，杭州、上海、南京、苏州、温州、宁波、无锡、绍兴8个长三角都会的土地出让金都排在了天下300城的前20之列。其中，杭州揽金总额达1756.9亿元，在客岁高基数的基础上再增两成，高居榜首。无锡、上海的土地出让金涨幅靠近一倍，分别到达了105%和97%，涨幅天下领先。

　　随着区域土地市场的连续升温，也让成交平均楼面价不停攀升。根据亿翰智库的统计，自2月份至5月尾，天下共计诞生28个单价“地王”(即突破前期楼面价)，其中有6幅地块突破全市平均楼面价，有22幅地块突破区域楼面价。

　　进入下半年，羁系层已经对部门都会的土地市场过热做出了政策调解。

　　7月6日晚间，宁波市印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳康健发展的通知》称，将从严审定新出让地块商品住宅贩卖代价，调解住宅用地出让竞价规则，严酷控制楼面地价。

　　下半年是否会有更多的土地政策出台？交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，这和土地溢价率有直接关系，土地代价走高会势必会影响房价，如果超出了羁系可接受的范围会导致对房价的调控情况。

　　“从源头上，羁系者希望土地代价可以或许控制在比力稳定的范围之内，但是从各个地方政府的动力来说，是希望土地成交可以或许平稳举行，为了告竣如许的情况，可能出台一些微调的政策来稳定土地市场溢价率。”夏丹表示。

　　房企拿地态度分化

　　不仅是都会和区域出现分化，企业在土地市场的态度也出现了分化。

　　贝壳研究院的数据显示，TOP50房企本年上半年拿地贩卖比为38%，较2019年同期的40%减少2个百分点。2020年上半年TOP50房企平均权益拿地金额204亿元，而2019年同期是223亿元。

　　其中，恒大等房企在土地市场异常活跃。根据贝壳研究院的统计，恒大上半年在天下39都会取地119宗，拿地金额凌驾760亿元，金额比第二名多67%。恒大拿田主要为二线都会与强三线都会，其中单在乌鲁木齐一城获取地块凌驾30宗。别的，上半年碧桂园、恒大、绿地、绿城等多家房企新增土地货值都超千亿元。

　　不仅云云，龙光、越秀、德信等区域型企业上半年也在土地市场频出“大手笔”，龙光在深圳拿下一块总价过百亿元、溢价率为45%的地块。

　　对此，有华南房企的研究人士告诉记者，部门房企之以是在本年上半年补仓积极，有三个方面因素。起首，疫情趋于稳定情况下贩卖恢复的速率好于预期，贩卖回款增补了房企资金。其次，上半年房企金融情况有所宽松，债券、信托等领域得到的资金增补较多。末了，从供应的角度来说，迫于财政压力，地方政贵寓半年推出的优质土地较多，这也增强了房企补仓动力。

　　数据也显示，房企融资状态确实好于预期。2020年上半年房企境表里融资折合人民币合计约为6506亿元，占比2019年整年融资范围53%。国度统计局的数据也显示，前5月，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比降落6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3个百分点。

　　不外，21世纪经济报道记者注意到，一些头部房企由于现阶段土储较为充裕，则放缓了拿地节奏。好比2019年土储货值凌驾25000亿元的融创，上半年拿地贩卖比仅为18%。土储货值凌驾18000亿元的万科，上半年拿地贩卖比也只有16%。

　　对于下半年的土地市场而言，融资压力的加上将会影响房企拿地积极性。2020年下半年债券融资归还迎岑岭，境表里融资债券到期范围约为5588亿元人民币，较上一年增长58%，部门债务集中到期房企下半年债务归还呈高压。

　　贝壳研究院认为，从2020年前6个月内的体现看，境内与境外融资利率均体现出先高后低，6月翘尾的趋势，联合6月尾银保监会“转头看”的事情部署，下半年金融羁系升级是一定，稳经济下的防风险将进一步趋严。

（文章来源：21世纪经济报道）